Acheter un bien immobilier en Israël : quelles sont les taxes à prévoir en 2025 ?

Acheter un appartement ou une maison en Israël reste une démarche attrayante pour les investisseurs, les olim hadashim (nouveaux immigrants) et les familles du monde entier. Mais avant de signer un contrat, il est essentiel de bien comprendre la fiscalité immobilière en Israël, qui peut considérablement impacter le coût total de l’opération.

1. Mas Rehisha (מס רכישה) – Taxe d’acquisition

La taxe d’acquisition est à la charge de l’acheteur et calculée en pourcentage du prix du bien. Son taux dépend de plusieurs critères :

• Statut de l’acheteur : résident israélien, investisseur étranger, olé hadash.
• Usage du bien : résidence principale ou investissement locatif.
• Montant du bien.

En 2025, les tranches fiscales sont susceptibles d’évoluer. À titre indicatif :

• Résidence principale : exonération partielle jusqu’à un certain montant (~1.9 M₪).
• Investissement : taux allant de 8 % à 10 % selon la valeur du bien.
• Olé hadash : réduction possible (à condition d’acheter dans les 7 ans suivant l’aliyah).

2. Mas Shevach (מס שבח) – Impôt sur la plus-value

Cette taxe s’applique lors de la revente du bien. Elle est calculée sur la plus-value réalisée entre le prix d’achat et le prix de vente, après déductions (travaux, frais d'avocat, etc.). Le taux standard est de 25 %.

Des exonérations existent :

• Si le bien est la résidence principale du vendeur depuis au moins 18 mois.
• Pour les olim dans certaines conditions.

3. Autres frais à anticiper

• Frais de notaire/avocat : 0.5 % à 1.5 %.
• Honoraires d’agence : 1 % à 2 %.
• Frais bancaires en cas de prêt.

4. Conseils pratiques

• Faites appel à un avocat spécialisé en immobilier israélien.
• Renseignez-vous sur les avantages fiscaux pour les nouveaux immigrants.

Demandez une simulation fiscale complète avant de vous engager.